今年6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金项目获得证监会批文。这也使得招商蛇口成为中国证监会关于资本市场支持房地产企业股权融资政策出台后，A股房企之中第一家试水“第三支箭”成功的公司。
事实上，这家创立于1979年、在改革开放的大潮中立于潮头的企业，一直就习惯了“第一个吃螃蟹”。在资本市场领域，从完成重大无先例重组登陆深交所，到国内首批基础设施公募REITs扩募项目之博时蛇口产园REIT上市，招商蛇口厚植改革基因，敢拼敢闯、先行先试，不断探索创新运用资本市场工具，成为深市上市公司践行国资国企改革的标杆。
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本期“深市国企力量”走进招商蛇口，观察这家时时成为“首家”、常常创造“首例”的企业，如何紧抓时代机遇、借助资本市场力量，实现高质量发展。
突破：资本赋能寻找发展最优解
招商蛇口借资本市场东风促自身改革发展的起点，要追溯到2015年12月30日。
这天上午，招商蛇口在深交所敲响了上市的钟声，通过发行A股股份以换股方式吸收合并招商地产，实现了招商局集团有限公司园区及城市综合开发运营板块的整体上市。这项开创了资本市场众多无先例的重大资产重组，不仅让招商蛇口站在了国企改革的前沿，也为公司的长期高质量发展打下了坚实的基础。
招商蛇口财务总监兼董秘黄均隆介绍，“上市是企业在发展过程中重要的战略选择。对于像招商蛇口这样谋求可持续发展的企业来说，这只是起点，我们希望通过上市来对接资本市场资源，提升公司的发展质量。”
自2015年底整体上市以来，招商蛇口进行了多项资本运作。纵观每一次资本运作，背后都凝结着精准的市场观察和深远的战略思考，暗藏着公司推进战略转型的布局与良苦用心。“我们每一次资本运作，都是寻求最优解的研究探索过程，都经过了深入的研究论证以及对市场的思考。”黄均隆说。
2019年12月16日，招商积余资产重组更名暨上市仪式在深交所举行。在这次资产重组中，招商蛇口进行了收购中航善达及招商物业上市的资本运作，实现了物业管理板块混改。招商积余重组上市，不仅为招商蛇口从开发为主向开发与经营并重转变的战略转型提供了支撑，也成为落实国企改革总体部署、集中资源做强做优主业的典范。
随着近年来房地产行业的格局重塑，高杠杆、高负债、高周转的道路已走不通，高质量、可持续才是企业的生存发展之道。在此背景下，招商蛇口充分利用不动产投资信托基金（REIT）工具，将其作为公司转型发展的关键抓手。
2021年6月21日，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市两周年之际，博时蛇口产园REIT扩募份额正式上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。
黄均隆认为，对于地产公司，资产运营业务是一个重要的业绩增长点与支撑点，公募REIT不仅为企业实现运营收益与资产增值综合收益提供了更加便利的渠道，而且对于打通募投管退通道，降低财务风险，都有着非常关键的作用。作为可持续的资本市场融通平台和持有型物业的退出平台，REIT工具的使用为公司从重资产为主向轻重结合转变提供了一个重要支点。
2023年3月，招商蛇口联合清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心，邀请政策部门和行业专家联合编著《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》。该书全面复盘我国公募REITs市场的综合表现，以蛇口产园REIT（180101.SZ）实操经验为基础以及招商局商业房托基金（HK.1503）经验为参考，兼顾实操经验与关键知识。同时，针对公募REITs市场建设的核心问题，如法律架构、治理模式、税收政策、资本结构等，从我国实际出发，结合国际经验，进行全面探讨，提出政策建议。
探索：谋篇高质量发展蓝图
今年6月27日，国务院国资委主任张玉卓在2023年夏季达沃斯论坛上表示：“国资委将进一步推动中央企业聚焦提高效益效率深化改革，大力弘扬企业家精神，加快打造发展方式新、公司治理新、经营机制新、布局结构新的现代新国企”。
“发展方式新、公司治理新、经营机制新、布局结构新”四个关键词诠释了打造现代新国企的新要求，放置于新发展阶段的房地产企业身上需要如何破题呢？招商局集团董事长缪建民在《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》一书里指出：产融结合既是公募REITs的最大特点，也是招商局集团的重要优势。招商局创立150年来始终坚持“与祖国共命运、同时代共发展”，以商业成功推动时代进步。特别是新时代十年，招商局集团坚持金融的政治性和人民性，坚持“实业强国、金融报国”，推动产融结合，在REITs创新实践中持续贡献招商力量。
黄均隆表示，“未来一段时期，外部环境依然复杂严峻，传统产业将面临更大挑战。公司任何新的谋划，都需要在把握发展大势中顺势而为，需要符合国家战略导向。同等重要的是，壮大招商蛇口的自身实力、提升核心竞争力，是我们抵御风险、穿越周期的根本所在。”
近年来，面对房地产行业之变，招商蛇口稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，聚焦开发业务、资产运营、城市服务三类业务，培育第二成长曲线。
招商蛇口高质量发展蓝图中，“资本市场”、“可持续发展”是关键词。
近年来，招商蛇口借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇，重点发展商业、写字楼、产业园区等资产运营业务，实现可持续的资产运营收益。在证监会、深交所对优质房企利用资本市场推进行业发展与市场复苏的大力支持下，招商蛇口充分发挥先行优势与示范效应，盘活存量资产，做强公司主营业务，增强持续盈利能力，改善公司资产负债表、增强抗风险能力，促进公司高质量可持续发展，并作为行业龙头企业，以自身转型发展，为行业向长期健康发展发挥示范效应。
“要以可持续发展（ESG）推动企业实现高质量发展。”黄均隆称，现阶段，可持续发展已经进入ESG时代，企业在聚焦自身改革与创新的同时，需要协同利益相关方共同创造可持续价值，因为行业链是一个整体循环，高质量发展需要全体相关方的共同努力。作为具有历史使命感的企业，招商蛇口在创造可持续经营利润的同时，将社会责任、品牌建设、公司治理有效融入企业管理与实践，我们致力于成为中国可持续发展的标杆企业、企业可以信赖的合作伙伴。
在高质量发展战略引领下，叠加资本市场的赋能，招商蛇口取得了优秀的经营成果。数据显示，招商蛇口总资产从2012年1091亿元提升至2022年的8864亿元，现列《财富》中国500强榜单第87位；同时，公司市场销售额排名从2012年的14位，提升至2022年的第6位，在全国21个城市进入销售额前10。招商蛇口以稳健经营获得资本市场和投资者的青睐。
