这几天，深圳新一批人才房开始选房了。
【资料图】
位于南山安乐的安居同乐馨苑，在3月23日开启选房当天，因为房源少，三房单位就已经选完了，两房单位则在次日下午选完。
但在南山蛇口的深铁熙府，截至3月26日，三房户型已结束选房，而两房户型则认购了747套，认购率为70%。
安居同乐馨苑比深铁熙府位置差，但价格低，所以先选完了。
有人说按商品房价格打6折的人才房，还是太贵！
还有人说，五万一平还是三万一平对他都没有意义，因为不管怎样都买不起。
所以我在想一个问题，要打到多少折，才有人会买人才房呢？
去年深圳首批推出的人才房，虽然价格比市场价打了6折，但真正卖出去的还不到一半。
当时6个住房项目，4422套房源，均价大概在2万到4.5万元之间，只有1930套被选定，剩余超过一半被放弃。
尤其是位于大鹏新区的安居君兰湾府，卖得最差，五百多套房源只卖出23套，占比只有4%。
很多人嫌弃去年那批房源，说价格虽然便宜，但位置太偏了，没有在核心区域的。
还有就是，去年那批人才房的申购条件比较严格，单身狗要满35岁才能申请2房，申请3房要一家4口都是深户。去年报名的时候虽然超过了6万多户，但最后符合条件的人却不到1万，自然到最后有意向选房的人，也就少了些。
所以政府把条件放松了。这次单身年满30岁就能申请2房，3房申请只要主申请人是深户就行，配偶和小孩可以不是深户，总共4口人就能申请。
而且这次也有了好地段的房子，深铁熙府就在南山蛇口，跟各大豪宅们在同一个片区。那为什么还是卖不出去？
我觉得主要是两个原因：
一是，虽然申购条件做了修改，但还是不满足市场需求
对年轻小夫妻来讲，两口人，或者加一个孩子，只能申请两房。
要有二孩，才能申请3房。
但在深圳，还没房的人有几个敢生二孩的呢？
虽然是放宽了，但和市场需求还是不太匹配。
二是，不划算
有人说，深铁熙府位置虽然好，但是太贵了，6万/平，都能拿来买普通商品房了。
今天有个粉丝问我，她符合申请2房的条件，但纯粹是投资，自己不住，纠结到底是花6万买深圳的人才房，还是去买成都或者武汉，获利更多？
她一想到这人才房的限制条件太多，十年不能卖，也不能出租，账算不过来，所以最后还是弃选深铁熙府了。
如果你抱着投资的想法去买人才房，那出发点就是错的，人才房本来就是福利房，是拿来给人住的，不是让你投资的，所以政府在条件限制上，肯定会去除所有的投资属性。
但很多人选人才房的出发点是，十年，我这房子能升值多少钱？划不划算？
我觉得对于现在没钱买商品房的人来说，买人才房当然是最好的选择。
人才房虽然十年后要跟政府补差价，但其实还是赚的。
我们可以参考之前的安居房。
比如你以前花了145万买了一套安居房，10年后市价涨到了400万，那么你需要缴纳的增值收益就是（400-145）*50%-税费=126万。
通常来说，安居房的市场估价比实际成交价要低，大约是周边二手房价的35-40%，所以实际上要补的增值税也可能更少些。
比如类似安居房的深云村、侨乡村，现在的市场价也在十万出头了，并不比商品房差多少，论收益还是很高的。
人才房非常适合目前还是单身，钱不多的人去选，等到你结婚有孩子了，小孩读初中了，刚好人才房也可以出售了，到时候你想去换更大的商品房也可以。
但如果你现在就有钱买商品房，那我就劝你不要打人才房的主意了。
因为人才房前面十年是没有任何金融属性的，不仅浪费你首房首贷的名额，还不能拿去抵押贷款，深圳的商品房金融属性非常强，你可以拿它一贷、二贷，贷出更多的钱，及时去升级自己的资产，去投资更多的产品，获得更多的收益。
这些年深圳房价一路狂飙，要想留在这个城市，多少人都得掏空6个钱包。
深圳也知道高房价留不住人才，所以才会推出人才房，打6折。
我觉得这已经是深圳这些超级刚需最好的出路了。不仅可以用低价买到房子，还不用被夹在安居房轮候大军中等到天荒地老。
所以要把握上车机会啊，多关注可以申购的人才房，看到价格合适的、区位又理想的，就直接申购看运气摇号，多申购几次，总有选房顺序能靠前的。
深圳在1月发布的征求意见稿中，提出深圳将停止建设可售型人才房，转而推出不可入市交易的共有产权房。
这跟北京的共有产权很像，就是只能内部流转。也非常像新加坡的祖屋，仅限符合条件的人群申请，转让。跟商品房完全是两个不同的市场。
共有产权的金融属性比人才房会更差，人才房最起码十年后还能转为商品房，但共有产权房永远只能在内部流转。
所以我觉得人才房，你现在能选到也是较好的机会了。
北京的共有产权房，在2018年市场低迷的时候推出，曾经去化也很慢，后面政府只能减少共有产权的供给，库存就慢慢消化完了。
深圳推出的共有产权房，能不能持续推下去，市场会不会买单，我觉得还要打个问号。
